חילוט ערבות חוק המכר בפרויקט בקשיים: בין הגנת הרוכש ליציבות שוק המימון

Newsletter Edition 93 – 02/09/2026

פסק הדין בעניין פר"ק (ת"א) 46530-04-26 מכלול מימון נדל"ן בע"מ ואח' נ' י. הויברגר יזמות בע"מ ואח', שניתן ביום 23.8.2026 על ידי כב' השופטת נועה גרוסמן בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (להלן: "עניין דקל וסידי"), מציב במוקד שאלה עקרונית בעלת השלכות רחבות על דיני המכר, חדלות הפירעון ומימון פרויקטים: האם רוכש דירה רשאי לממש ערבות חוק המכר ולבטל את ההתקשרות כאשר הפרויקט נקלע למשבר עמוק, מונה לו כונס נכסים ומועד המסירה נדחה באופן קיצוני - אף שקיים צפי להשלמת הבנייה. המחלוקת הוצבה בין עמדת גורמי המימון, שלפיה עצם קיומו של אופק להשלמת הפרויקט שולל את מימוש הערבות, לבין עמדת הרוכשים, שלפיה איחור קיצוני בצירוף כינוס נכסים מצדיקים חילוט ושחרור מן החוזה.

ייחודו של המקרה אינו באיחור במסירה לבדו, אלא בשילוב של פרויקט תמ"א 38/1 שנקלע לקשיים, התערבות ישירה של גורמי המימון, מינוי כונס נכסים להשלמת הבנייה ופער ניכר בין מועד המסירה החוזי לבין מועד ההשלמה הצפוי. מכאן נדרש בית המשפט להכריע לא רק במחלוקת קונקרטית בין רוכשים למממנים, אלא גם בשאלה רחבה יותר: מהו היקף ההגנה שמקנה ערבות חוק המכר לרוכש, והאם היא חלה גם במצבי משבר מתמשכים שאינם שקולים לכשל סופי במסירה. שכן, עד לפסק הדין בעניין דקל וסידי, במקרים בהם פרויקט היה נקלע לקשיים, עמדת גורמי המימון וכך גם אימוצה על-ידי בתי המשפט הייתה לאפשר השלמת ביצוע הפרויקט על-ידי גורמי מימון, גם אם הדבר היה על חשבון התארכות הפרויקט ואיחור במסירתו, וזאת מבלי שניתנה לרוכשים ולבעלי הזכויות האפשרות למימוש ערבויות חוק המכר.

בכך נעוצה חשיבותו של פסק הדין, כמו גם השפעתו האפשרית על הקצאת הסיכונים בשוק הליווי הפיננסי ובפרויקטים של התחדשות עירונית.

הרקע העובדתי והמסגרת הנורמטיבית

ההליך נסב על פרויקט תמ"א 38/1 ברחוב שלונסקי 50-52 בתל אביב, שנקלע לקשיים בשלב מתקדם של ביצועו. לצד בעלי הדירות הקיימים בבניין ניצבו רוכשי דירות חדשות, ובהם שתי המשפחות דקל וסידי, שביקשו לממש את ערבויות חוק המכר ולצאת מן הפרויקט. בכך התחדד לב הסכסוך: התנגשות בין אינטרס היציאה של רוכשים פרטיים לבין אינטרס המשך שיקומו של פרויקט משותף.

המשבר קיבל אופי מוסדי מובהק עם הסכם המימון והליווי שנחתם בין החברה לבין הנושות המובטחות, ובהמשך עם הגשת הבקשה לאכיפת השעבודים ולמינוי כונס נכסים. בית המשפט נעתר לבקשה ומינה את עו"ד גונן קסטנבאום לכונס נכסים לצורך השלמת הפרויקט. מכאן ואילך לא דובר עוד במקרה רגיל של יזם מאחר מול רוכש נפגע, אלא בפרויקט שנחלץ מקריסה באמצעות מנגנון כינוס ושיקום במימון גורמים מלווים.

פערי מועדי המסירה עמדו בליבת המחלוקת. משפחת דקל טענה כי מועד המסירה שהובטח לה היה אפריל 2025, בעוד שגורמי המימון ביקשו להעמידו, לכל המאוחר, על אפריל 2026. משפחת סידי טענה למועד מסירה של מאי 2025. כך או כך, גם לפי החלופה המאוחרת של גורמי המימון, השלמה בנובמבר 2027 משקפת דחייה קיצונית ביחס להתחייבות החוזית המקורית. פסק הדין מדגיש כי אין מדובר בסטייה שולית בלוח הזמנים, אלא בפער הפוגע ביסוד ההסתמכות שעליו נשענו עסקאות הרכישה.

על רקע זה תיארו הרוכשים מצוקה כלכלית ממשית. משפחת דקל הבהירה כי היא נושאת במקביל בתשלומי משכנתא ובדמי שכירות מבלי ליהנות מן הדירות שרכשה, ומשפחת סידי הדגישה כי ההמתנה עד סוף 2027 מטילה עליה נטל שאין ביכולתה לשאת. בית המשפט נתן לנתונים אלה משקל ממשי, לא רק כשיקול אנושי, אלא כחלק מן התשתית העובדתית המלמדת כי מבחינת הרוכש הפרטי, המשך הכבילה לפרויקט הפך לבלתי סביר.

המסגרת הנורמטיבית לדיון היא סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, אשר עומד במרכז הניתוח. לפי הסעיף, הערבות או החלופה הבטוחית נועדו להבטיח את השבת הכספים ששילם הקונה אם המוכר לא יוכל להעביר לו בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה, מחמת אחת הנסיבות הסטטוטוריות המנויות, ובהן צו למינוי כונס נכסים, או מחמת מניעה מוחלטת למסירת ההחזקה בדירה. לצד זאת קובע החוק כי ביטול חוזה המכר כשלעצמו אינו מהווה מניעה מוחלטת. נקודת המוצא היא אפוא הסדר השבה סטטוטורי ממוקד, ולא מנגנון פיצוי כללי בגין כל איחור או הפרה חוזית.

מכאן עולה הקושי הפרשני שביסוד ההכרעה: מחד גיסא, מינוי כונס נכסים הוא נסיבה המנויה במפורש בחוק; מאידך גיסא, גורמי המימון טענו כי כל עוד קיים אופק להשלמת הפרויקט, אין מניעה מוחלטת למסירה ואין אי-יכולת להעביר את הדירה. השאלה שנדונה אפוא היא אם הדרישה למסירה כמוסכם בחוזה המכר כוללת גם את יסוד הזמן, כך שאיחור קיצוני, בצירוף כינוס נכסים ומשבר יזמי, עשוי להצדיק את מימוש הערבות.

התפתחות הפסיקה: מן הגישה המצמצמת אל המגמה המרחיבה

פסק הדין מציג תחילה קו פסיקתי ותיק של פרשנות מצמצמת לערבות חוק המכר. לפי גישה זו, הערבות נועדה להבטיח את מסירת הדירה, גם אם באיחור, ואינה מנגנון כללי לפיצוי על כשלי פרויקט או על איחור במסירה. בהקשר זה מפנה השופטת לעניין עובדיה ולהחלטות בעניין ציבין, שללי ושלהבת קמיר. מפסיקה זו עולה כי מימוש הערבות כפוף לשלושה תנאים מצטברים: אי-יכולתו של המוכר להעביר את הזכות בדירה כמוסכם, קיומה של אחת העילות הסטטוטוריות וקשר סיבתי בין השניים.

לצד זאת מציינת השופטת כי גם הפסיקה החדשה נשענה על הקו הוותיק, ומפנה לחדל"ת (ת"א) 11530-11-25 בי.אל.די.4.יו יפת 199 בע"מ נ' הממונה על חדלות פירעון מחוז ת"א [נבו], החלטת כב' השופטת סיגל יעקבי מיום 13.5.2026, כהמחשה לכך שהגישה המצמצמת המשיכה לשלוט גם בסמוך לפסק הדין הנוכחי. עם זאת, היא מצביעה על מגמה חדשה, רגישה יותר למצוקת הרוכש המבקש לממש את הערבות ולצאת מן הפרויקט. מגמה זו באה לידי ביטוי גם בפר"ק (ת"א) 30215-07-24 בנק ירושלים ואח' נ' גרניט הנדסת חיזוק מבנים בע"מ ואח' [נבו], אף שפסק הדין שם בוטל בערעור במסגרת פשרה ולכן לא יצר הלכה מחייבת.

החוליה המשמעותית ביותר בהתפתחות זו היא פסק הדין בעניין ע"א 2457/24 עוז רחמים ואח' נ' עו"ד אלונה בומגרטן [נבו] (14.10.2024) בהרכב כב' השופטים עמית, מינץ, שטיין. שם נקבע כי המחאת זכויות הקבלן לבנק המלווה אינה חוסמת את רוכשי הדירות מלהעלות כלפי הבנק טענות זכות שעמדו להם כלפי הקבלן, בכפוף להוראות החוזה הפרטני. השופטת מדגישה במיוחד את ניתוחו של השופט שטיין בדבר המשולש שבין הקבלן, רוכשי הדירות והבנק המלווה, ומוסיפה כי אם מנגנון הליווי נועד להבטיח את הקמת הדירות ומסירתן, יש לראותו כנוגע גם למסירה במועד.

מכאן מצטייר מעבר מדורג: מן ההבנה שערבות חוק המכר היא בטוחה צרה יחסית, החלה במקרה של אי-מסירה בלבד, אל תפיסה רחבה יותר שלפיה במצבי קיצון - קריסת יזם, מינוי כונס נכסים, איחור חריג ומצוקת רוכשים ממשית - ניתן לייחס לערבות משמעות רחבה יותר. השופטת מרחיבה את הקו המצמצם, וממשיכה ממנו אל מגמה המעניקה משקל גובר להגנת הרוכש הפרטי במציאות של פרויקט כושל ומתמשך.

נימוקי ההכרעה, והשלכות הרוחב של פסק הדין

ליבת ההכרעה היא העדפת זכותו האישית של הרוכש הפרטי על פני האינטרס הקולקטיבי בשיקום הפרויקט. בית המשפט הכיר במתח בין מצוקת הרוכש, הנושא בתשלומי משכנתא ושכירות עקב התמשכות העסקה, לבין טענת גורמי המימון כי מתן פתח ליציאה מפרויקט בשיקום עלול לייקר ערבויות ולהקשות על השלמת פרויקטים בקשיים. למרות זאת נקבע כי רוכש שהתקשר בעסקה פרטנית ועצמאית אינו צריך להיכבל בדיעבד לקולקטיב של רוכשים, דיירים ומממנים שלא היו צד להתקשרותו המקורית.

מכאן עובר פסק הדין אל החידוש הפרשני המרכזי: מינוי כונס הנכסים אינו רק אחת העילות הסטטוטוריות שבסעיף 2 לחוק, אלא גם נקודת משבר המלמדת על שינוי מהותי במצב ההתקשרות. על בסיס זה נקבע כי יש לצקת תוכן רחב יותר לערבות חוק המכר, כך שתחול לא רק במקרי כשל מסירה סופיים, אלא גם במצבים של קריסת יזם, עיכוב ניכר במסירה ופגיעה ממשית ביכולתו של הרוכש להשתמש בדירה כמוסכם. במילים אחרות, פסק הדין קורא את הדרישה למסירה כמוסכם בחוזה המכר ככוללת גם את יסוד הזמן.

מנגד, לגורמי המימון עשויות להיות כמה טענות ערעור משמעותיות. ראשית, ההכרעה מרחיבה את סעיף 2 לחוק מעבר ללשונו: כאשר קיים מתווה מאושר, חודשה הפוליסה, הועמד מימון נוסף והביצוע נמשך, קשה לומר שהוכחה אי-יכולת למסור את הדירה או מניעה מוחלטת למסירה, להבדיל מאיחור חמור. שנית, פסק הדין הופך מנגנון השבה סטטוטורי מצומצם למעין מנגנון יציאה בשל איחור וזאת בניגוד לקו הפסיקה השמרני הוותיק, מבלי להגדיר את היקף האיחור הקיצוני אשר בהתקיימו, גם בנסיבות שבהן ניתן להשלים את פרוייקט- תינתן לרוכש הזכות להפעיל את מימוש הערבות, עובדה אשר יכולה ליצור מנעד רחב מאוד ואי וודאות ביישום ההחלטה. שלישית, כבוד השופטת עצמה מצביעה על הצורך במנגנונים קולקטיביים חדשים שיאזנו בין זכויותיו של כל רוכש לבין הצרכים הציבוריים, ניתן לטעון שמדובר בשינוי נורמטיבי שמקומו בחקיקה יותר מאשר בפרשנות שיפוטית.

אם ייקלט בפסיקה המסר שלפיו איחור קיצוני בצירוף מינוי כונס נכסים עשוי לפתוח מסלול השבה גם בפרויקט בר-שיקום, תיפגע הוודאות המשפטית שעליה נשען הליווי הפיננסי. במצב כזה עשויים בנקים מלווים, מבטחים וגורמי מימון אחרים להקשיח הליכי חיתום, לתמחר מחדש ערבויות, לחזק מנגנוני פיקוח ולדרוש בטוחות רחבות יותר. החשש בולט במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית, המאופיינים ממילא בריבוי בעלי עניין, בתלות בלוחות זמנים ובמורכבות ביצועית.

לסיכום, פסק הדין אינו מבטל במפורש את הקו המצמצם של הפסיקה הוותיקה, אך מרחיב אותו במידה ניכרת. מבחינת רוכשים מדובר בהרחבת ההגנה במצבי קיצון; מבחינת יזמים וגורמי המימון, מדובר בפסק דין שעשוי לחולל שינויים טקטוניים של ממש, מצד אחד לגרום לתמחור גבוה יותר של הסיכונים הטמונים בפרויקטים במשבר, וכן להקשיח את תנאי הליווי של פרויקטים מסוג זה.