הארכת התקופה למכירת דירה למשפרי דיור: השלכות מס שבח ומס רכישה בעקבות "שאגת הארי"

Newsletter Edition 90– 19/04/2026

מאת: עו״ד דרור בראון

בעקבות מבצע "שאגת הארי", הוארכה התקופה למשפרי דיור להיחשב כבעלי דירה יחידה. 

מליאת הכנסת אישרה הוראת שעה המאריכה ב-3 חודשים את התקופה שבמהלכה נדרשים משפרי דיור למכור את דירתם הישנה, וזאת לצורך שמירה על מעמדם כבעלי דירה יחידה לעניין מס רכישה ומס שבח. 

ההחלטה התקבלה על רקע המצב הביטחוני השורר בישראל במסגרת מבצע "שאגת הארי". 

בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין, משפרי דיור רשאים לרכוש דירה חלופית לדירתם היחידה, ולהמשיך ליהנות מהטבות המס הניתנות לבעלי דירה יחידה , וזאת בכפוף למכירת הדירה הישנה בתוך התקופות הקבועות בדין, כדלקמן: 

עבור דירות חלופיות שנרכשו בין התאריכים 01.06.2023 – 31.05.2025: התקופה למכירת הדירה הישנה 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החלופית. 

עבור דירות חלופיות שנרכשו החל מיום 01.06.2025 ואילך: התקופה למכירת הדירה הישנה: 24 חודשים ממועד הרכישה. 

ברכישת דירה מקבלן: לעניין מס רכישה: המועד למכירת הדירה הישנה הוא בתוך: 12 חודשים ממועד המסירה החוזי או במקרה של עיכוב שאינו בשליטת הרוכש – 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל. 

ההארכה שאושרה במליאת הכנסת לפי הוראת השעה: 

במקרים בהם התקופה הקובעת (כולה או חלקה כפי המופרט לעיל), חלה בין התאריכים: 28.02.2026 - 31.05.2026 

יידחה המועד האחרון למכירת הדירה הישנה ל- 31.08.2026 או 3 חודשים מהמועד המקורי שנקבע (לפי המאוחר מבין השניים). 

ההארכה הנ"ל חלה גם לעניין זכאות לפטור ממס שבח למי שמכר שתי דירות ורכש דירה חלופית אחת (סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין), והכל בכפוף לתקרות ולתנאים המופיעות בדין. 

הערה חשובה: לעניין זכאות למדרגות מס רכישה של דירה יחידה, נדרש כי הרוכש יהא "תושב ישראל" כהגדרתו בחוק (להלן: "תנאי תושבות"). עם זאת, גם מי שהפך לראשונה ל"תושב ישראל" או לתושב חוזר ותיק, בתוך שנתיים ממועד רכישת הדירה, עשוי להיחשב כתושב ישראל לצורך הזכאות למדרגות מס רכישה. גם לעניין זה, מי שתקופה זו חלה (בתנאי תושבות), כולה או חלקה בין התאריכים 28.2.2026 – 31.5.2026 – תחול לגביה הארכת מועדים בהתאם להוראת השעה. 

הארכת המועדים עשויה להשפיע באופן מהותי על חבות המס בעסקאות קיימות ומתוכננות. 

בפרט, יש לבחון כל מקרה לגופו, לרבות עמידה בתנאי החוק והשלכות לעניין זכאות לפטורים והקלות במס. 

משרדנו עומד לרשות לקוחותיו לבחינת השלכות ההוראה על עסקאות פרטניות. 

משרד עו״ד ברון ושות' 

מחלקת מיסוי מקרקעין